«Όσο – όσο» αγοράζουν Κινέζοι και Τούρκοι σε συγκεκριμένες περιοχές της Αττικής. Τι τα κάνει τα 700 ακίνητα ένας Κινέζος… «γιατρός» στην Αθήνα;

Ηταν το 2014, όταν οι τιμές πώλησης κατοικιών στο κέντρο και τα νότια προάστια, τις περιοχές της Αττικής που αποτελούν σήμερα τις δύο πρώτες επιλογές, είτε για αγορές από ξένους είτε ακόμη και για εκμετάλλευση μέσω των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων, έφτασαν στο κατώτατο σημείο τους, με τις προσδοκίες των ιδιοκτητών να βρίσκονται στο ναδίρ.

Μία πενταετία μετά, οι αυξήσεις στις τιμές πώλησης σε ορισμένες από με αυτές τις περιοχές αγγίζουν τα όρια της υπερβολής, ξεπερνώντας ακόμη και το 60% (!), όπως συμβαίνει στην περίπτωση του Καλλιμάρμαρου ή ακόμη και του Μεταξουργείου. Την ίδια στιγμή, στα βόρεια προάστια, που… πρωταγωνιστούσαν προ κρίσης, ακόμη και πρωτοκλασάτες περιοχές, έχουν ακόμη πολύ δρόμο μέχρι να δουν αυξήσεις αν ληφθεί υπόψη ότι οι τιμές αυτή τη στιγμή είναι μειωμένες στο βάθος της πενταετίας έως και 25%.

Τα στοιχεία προέρχονται από το δίκτυο του Spitogatos (spitogatos.gr, spiti24.gr, tospitimou.gr, spitogatos.com.cy), το οποίο διαθέτει τη μεγαλύτερη βάση δεδομένων ακινήτων σε Ελλάδα και Κύπρο, προβάλλοντας πάνω από το 90% των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση. To δίκτυο εξέτασε για λογαριασμό του «business stories» την πορεία των ζητούμενων τιμών πώλησης σε τρεις βασικές κατηγορίες περιοχών στην Αττική, οι οποίες βρίσκονται διαχρονικά στην πρώτη γραμμή της ζήτησης από πλευράς των υποψήφιων αγοραστών -κέντρο, νότια και βόρεια προάστια- κατά τη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας, από το τέλος του 2014 μέχρι σήμερα.

Οπως προκύπτει από τα στοιχεία, ήδη και παρά το γεγονός ότι δεν έχει αλλάξει τίποτα ως προς το διαθέσιμο εισόδημα του Ελληνα ή τη φορολογική αντιμετώπιση της ακίνητης περιουσίας (η χώρα μας μάλιστα έχει το θλιβερό προνόμιο, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΟΒΕ, να βρίσκεται στην τέταρτη θέση στην Ε.Ε. πίσω από χώρες με πολύ ακριβές αγορές ακινήτων, συγκεντρώνοντας ποσοστό άνω του 3,2% του ΑΕΠ στους φόρους ακίνητης περιουσίας μετά τη Γαλλία, που βρίσκεται στην πρώτη θέση με 4,7% του ΑΕΠ, τη Μεγάλη Βρετανία με 4,3% και το Βέλγιο με 3,6%), το κέντρο και τα νότια παρουσιάζουν μεγάλες αυξήσεις αποτυπώνοντας ουσιαστικά στην πράξη το έντονο ενδιαφέρον που υφίσταται την τελευταία διετία στην Αττική για επενδυτικά, οικιστικά ακίνητα.

Αντίθετα, οι περιοχές των βορείων προαστίων που απευθύνονται κατά κύριο λόγο σε Ελληνες αναδεικνύονται οι χαμένοι της υπόθεσης και αποτυπώνουν την πτώση, μέσα στην κρίση, της εγχώριας κτηματαγοράς, η οποία μόλις τώρα φαίνεται να αρχίζει να περνά σταδιακά σε θετικό πρόσημο.

Σημειωτέον ότι με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, το 2018 ήταν η πρώτη χρονιά στη δεκαετία κατά την οποία οι τιμές πώλησης των κατοικιών πανελλαδικά σημείωσαν αύξηση 1,5% (στην Αθήνα κατά 2,4% μεσοσταθμικά), μετά από μια μακρά περίοδο πτώσης που ξεκίνησε από τις αρχές του 2009. «Η σταδιακή διάχυση της ζήτησης σε όλο το φάσμα της κτηματαγοράς θα εξαρτηθεί από την εξέλιξη των μακροοικονομικών μεγεθών, τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος και την αποκατάσταση της παροχής ρευστότητας από το τραπεζικό σύστημα, ενώ υπάρχει ανάγκη περαιτέρω παρεμβάσεων για βελτίωση των συνθηκών στη φορολογία», σχολιάζουν σχετικά οι επιτελείς της Τραπέζης της Ελλάδος.

Στην Αττική, το κέντρο της Αθήνας πρωταγωνιστεί στη 10άδα με τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, με βάση τουλάχιστον αυτά που ζητούν οι ιδιοκτήτες (αφού το τελικό τίμημα εξαρτάται τις περισσότερες φορές από τα… μετρητά που διαθέτει ο αγοραστής). Ετσι, οκτώ περιοχές σημειώνουν άνοδο στην πενταετία σε ποσοστό άνω του 40%, από το τέλος του 2014 έως σήμερα. Το γεγονός, όπως σχολιάζουν στελέχη της εγχώριας κτηματαγοράς, δεν συμβαδίζει με τα πραγματικά δεδομένα, αφού το στοκ των διαμερισμάτων αφορά πολύ παλιά ακίνητα και δεν έχουν υπάρξει -πλην ελαχίστων περιπτώσεων- νέες κατασκευές μέσα στην κρίση. Επιπλέον ούτε σε επίπεδο βασικών λειτουργιών, υποδομών, ποιότητας κ.τ.λ. δεν έχουν υπάρξει θετικές αλλαγές στο κέντρο – πέραν φυσικά της αύξησης του τουρισμού και της μεγάλης ανόδου της αγοράς βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων που έχουν κινητοποιήσει σημαντική μερίδα ιδιοκτητών να προχωρήσουν σε ανακαινίσεις.

Αντίθετα, το πλεονέκτημα της βελτίωσης των υποδομών, με τα έργα ανάπλασης του φαληρικού όρμου και τον θετικό αντίκτυπο από τη λειτουργία του Κέντρου Πολιτισμού Ιδρυμα Σταύρος Νιάρχος (ΚΠΙΣΝ) είναι υπαρκτό στις γειτονιές του Παλαιού Φαλήρου, οι οποίες επίσης πρωταγωνιστούν στην 11άδα των περιοχών της Αθήνας με τη μεγαλύτερη άνοδο κατά τη διάρκεια της τελευταίας πενταετίας. Αρκεί να αναφερθεί ότι το ΚΠΙΣΝ δέχθηκε την περασμένη χρονιά 5,3 εκατομμύρια επισκέπτες, με αύξηση επισκεψιμότητας 76% έναντι του 2017, ενώ μέσα σε δύο μόλις χρόνια λειτουργίας έχει καταγραφεί ως βασικός προορισμός στην Αθήνα για κατοίκους και επισκέπτες με το Πάρκο Σταύρος Νιάρχος να αποτελεί πλέον το βασικό μητροπολιτικό πάρκο της πρωτεύουσας. Ακριβώς μάλιστα η τόσο υψηλή επισκεψιμότητα κάνει τη διοίκηση του ΚΠΙΣΝ να υπογραμμίζει την ανάγκη κατασκευής σταθμού του μετρό.

Η 20άδα της ανόδου

Οσον αφορά ειδικότερα τις περιοχές με τη μεγαλύτερη άνοδο την τελευταία πενταετία, σύμφωνα πάντα με τα στοιχεία του δικτύου του Spitogatos, στην πρώτη θέση έρχεται το Καλλιμάρμαρο με άνοδο πάνω από 62% όσον αφορά τις ζητούμενες τιμές για κατοικία και μέση τιμή στα 2.702 ευρώ ανά τ.μ., όταν στο τέλος του 2014 το αντίστοιχο νούμερο ήταν στα 1.666 ευρώ. Στη δεύτερη θέση βρίσκεται το Μεταξουργείο, μία περιοχή που δεν θεωρείται και από τις «εύκολες» της Αθήνας και κατά τη διάρκεια της κρίσης είχε τιμές κάτω του… 1.000άρικου ανά τ.μ., ενώ η άνοδος στην πενταετία ξεπερνά και στην περίπτωση αυτή το 60% και φτάνει τα 1.640 ευρώ ανά τ.μ.

Την τρίτη μεγαλύτερη άνοδο, λίγο κάτω του 50%, παρουσιάζει η περιοχή στα πέριξ της Ακρόπολης με μέση τιμή άνω των 4.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ προ πενταετίας το ίδιο νούμερο ήταν κοντά στα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. Η τιμή, πάντως, μπορεί να ανέβει ακόμη και κοντά στα 7.000 ευρώ ανά τ.μ. όταν πρόκειται για ανακαινισμένη ή σχετικά καινούρια κατοικία – ενδεικτικά ένα οροφοδιαμέρισμα του 2009, ρετιρέ, 146 τ.μ. με ενδοδαπέδια θέρμανση διατίθεται προς πώληση στην τιμή του 1 εκατ. ευρώ, ενώ έτερο νεόδμητο ρετιρέ 165 τ.μ. στην τιμή του 1,1 εκατ. ευρώ.

Σημειώνεται ότι στην Ακρόπολη, όπως και στην Πλάκα, καταγράφονται αυτή τη στιγμή οι υψηλότερες μέσες τιμές πώλησης του κέντρου, όπως προκύπτει από τη βάση δεδομένων του δικτύου Spitogatos, προσεγγίζοντας στην περίπτωση της Πλάκας τα 4.600 ευρώ ανά τ.μ.

Μετά το κέντρο της Αθήνας οι γειτονιές του Φαλήρου είναι αυτές που έχουν παρουσία στην 11αδα των περιοχών της Αθήνας με τη μεγαλύτερη άνοδο ως προς τις τιμές πώλησης την περίοδο 2014- 2019. Σε Φλοίσβο, Τροκαντερό και Παναγίτσα η άνοδος των τιμών κυμαίνεται μεταξύ 34% και 40%, ξεπερνώντας στην περίπτωση του Φλοίσβου τα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. κατά μέσο όρο αυτή τη στιγμή. Εντυπωσιακά είναι επίσης τα νούμερα στην περίπτωση νεόδμητων ακινήτων, που μπορεί να είχαν ξεκινήσει μέσα στην κρίση και είχαν μείνει, λόγω της κατάρρευσης της αγοράς, στα αζήτητα. Για του λόγου το αληθές, διαμέρισμα του 2012, ρετιρέ 180 τ.μ. κοντά στη θάλασσα πωλείται με τιμή στις 850.000 ευρώ ή αλλιώς πάνω από 4.700 ευρώ ανά τ.μ. Στις πιο ακριβές περιοχές των νοτίων προαστίων, τη Γλυφάδα, την περιοχή του Γκολφ, η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται κοντά στα 4.500 ευρώ ανά τ.μ., έχοντας σημειώσει αύξηση κατά 23% στην πενταετία, ενώ στο Ελληνικό οι μέσες τιμές προσεγγίζουν πλέον τα 4.000 ευρώ, με αύξηση άνω του 18% στην πενταετία.

Μειωμένες τιμές στα βόρεια προάστια

Στην άλλη πλευρά της Αθήνας, τα βόρεια προάστια, το γεγονός ότι δεν αποτελούν πρώτη επιλογή για τους ξένους αγοραστές φαίνεται και στις τιμές, με τους μεσίτες να θεωρούν ότι υφίστανται αυτή τη στιγμή ουκ ολίγες ευκαιρίες στις μεγάλες κατοικίες. Ετσι εξηγείται σε μεγάλο βαθμό και το γεγονός ότι πλέον η μέση τιμή στην Εκάλη είναι με βάση τις ζητούμενες τιμές από τους ιδιοκτήτες στα 2.660 ευρώ ανά τ.μ. (-18% στην πενταετία), χαμηλότερα από τη μέση τιμή στο Καλλιμάρμαρο, όπου όμως τα διαμερίσματα είναι κατά πολύ μικρότερα και πωλούνται εν μια νυκτί.

Αντίστοιχα συμβαίνει και στο Παλαιό Ψυχικό αλλά και στη Φιλοθέη, όπου η μέση τιμή για παλαιά ακίνητα είναι λίγο κατώτερη των 3.400 ευρώ ανά τ.μ., έχοντας σημειώσει πτώση από 15%-17%, ενώ μία πενταετία πριν το ίδιο νούμερο ήταν κοντά στα 4.000 ευρώ ανά τ.μ.

Οι χαμηλές τιμές στα βόρεια προάστια, πέραν της προσφοράς σε μεγάλα σπίτια, έχουν να κάνουν και με το γεγονός ότι δεν υπάρχουν νέες κατασκευές λόγω της κρίσης. Ετσι, τα πράγματα αλλάζουν όταν πρόκειται -σε αυτές τις περιοχές- για νέες κατοικίες που πλέον όμως είναι μικρότερες σε τετραγωνικά σε σύγκριση με το… ένδοξο παρελθόν. Ενδεικτικά, διαμέρισμα υπό κατασκευή στη Φιλοθέη, επιφάνειας 126 τ.μ., 2ου ορόφου, βγαίνει προς πώληση στις 800.000 ευρώ ή 6.350 ευρώ ανά τ.μ., ενώ και στο Παλαιό Ψυχικό υπό κατασκευή μεζονέτα 220 τ.μ. διατίθεται προς 1,35 εκατ. ευρώ ή 6.220 ευρώ/τ.μ.