Η οικονομική συγκυρία αλλά ενίοτε και μια ολόκληρη περίοδος της ιστορίας μπορεί να αποτυπωθεί από την τύχη ενός μικρού διαμερίσματος.
Μια φίλη της στήλης μού περιέγραφε πριν από λίγες μέρες τις περιπέτειες και την τύχη ενός μικρού διαμερίσματος που διαθέτει στους Αμπελόκηπους κατά τα τελευταία 20 χρόνια.
Το ισόγειο διαμέρισμα που της είχε παραχωρήσει η οικογένεια κατά τη διάρκεια της φοιτητικής περιόδου και τα επόμενα χρόνια, μέχρι τον γάμο της, περιήλθε στην ιδιοκτησία της περί το 2000.
Στις αρχές της δεκαετίας μετά το 2000, δεν δυσκολεύτηκε καθόλου να το ενοικιάσει για επαγγελματική στέγη σε κάποιον που προσέφερε υπηρεσίες κοινωνικού συμβούλου.
Στις αρχές της επόμενης δεκαετίας, λίγο μετά την κρατική χρεοκοπία του 2010 κατά την περίοδο της κρίσης, η τακτική καταβολή των ενοικίων διαταράχτηκε έως ότου ο χώρος ξενοικιάστηκε.
Την περίοδο εκείνη η τιμή του ακινήτου είχε πέσει πολύ χαμηλά, σε κάποιες περιπτώσεις κοντά στα επίπεδα ενός αυτοκινήτου, μεσαίας κατηγορίας, δηλαδή περί τις 15.000-20.000 ευρώ. Καθώς, όμως, δεν χρωστούσε, δεν είχε κανέναν λόγο να το πουλήσει, παρά τις πάγιες φορολογικές επιβαρύνσεις (όπως ο ΕΝΦΙΑ) που προέκυψαν τότε.
Το 2016, εμφανίστηκε μια ΜΚΟ η οποία το ζήτησε για μακροχρόνια μίσθωση, προκειμένου να φιλοξενεί εκεί πρόσφυγες κατά την περίοδο της αναμονής της διεκπεραίωσης των γραφειοκρατικών διαδικασιών σε σχέση με εξασφάλιση ασύλου και αδειών παραμονής.
Την πρώτη ΜΚΟ διαδέχτηκε κάποια άλλη και περί το 2022 το ακίνητο έμεινε πάλι ξενοίκιαστο. Δεδομένου ότι, λόγω παλαιότητας αλλά και φθορών, χρειάζεται πλέον μια ανακαίνιση της τάξης των 20.000 ευρώ, αποφάσισε να το πουλήσει.
Το ανέθεσε, λοιπόν, σε ένα μεσιτικό γραφείο και οι πρώτες προσφορές που έλαβε ήταν περί τα 65.000-70.000 ευρώ, ήτοι ποσό τριπλάσιο από αυτό προ δεκαετίας. Στο ποσό αυτό θα πρέπει να υπολογιστεί και το κόστος ανακαίνισης που ο προσφέρων αγοραστής προφανώς συνεκτιμά στην προσφορά του.
Το πλέον ενδιαφέρον είναι όμως, πως ο ένας εκ των ενδιαφερομένων αγοραστών είναι αλλοδαπός, ο οποίος με την αγορά τριών τεσσάρων παρόμοιων ακινήτων σχεδιάζει να αποκτήσει τη “Χρυσή Βίζα” προκειμένου να αποκτήσει άδεια παραμονής στη χώρα και μετακίνησης στην Ε.Ε.
Από τις περιπέτειες ενός μικρού διαμερίσματος κοντά στο κέντρο της Αθήνας μπορεί κάποιος να βγάλει χρήσιμα συμπεράσματα για την πολιτική και οικονομική κατάσταση της χώρας αλλά και της Δύσης συνολικότερα…
Η μεγαλύτερη εικόνα…
Αναλογικά με τις άλλες χώρες της Ευρώπης οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα παραμένουν σε ανταγωνιστικές τιμές, αλλά αναμφίβολα τα τελευταία 10-15 χρόνια έχουν προσφέρει σημαντικές κερδοσκοπικές αποδόσεις.
Το παραπάνω παράδειγμα, όπου μέσα σε μια δεκαετία η τιμή ενός συνηθισμένου διαμερίσματος έχει υπερδιπλασιαστεί, είναι χαρακτηριστικό.
Στις περισσότερες πρωτεύουσες της Ευρώπης και των ΗΠΑ, οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευθεί στα ύψη και η ανεύρεση στέγης έχει δυσκολέψει.
Ένας βασικός παράγοντας που ευθύνεται για την έκρηξη των τιμών είναι οι χαλαρές νομισματικές και δημοσιονομικές πολιτικές που ακολουθούν σταδιακά μετά το 2000 όλο και περισσότερες κυβερνήσεις και κεντρικές τράπεζες.
Οι πολιτικές αυτές έχουν δημιουργήσει έναν πληθωριστικό αντίκτυπο, ο οποίος πρώτα άγγιξε τις μετοχές και τα ακίνητα. Η κατανάλωση καθυστέρησε, λόγω των αποπληθωριστικών πιέσεων, λόγω παγκοσμιοποίησης και μεταναστευτικών ροών…
Εκτός των νομισματικών και δημοσιονομικών πολιτικών όμως, υπάρχουν και μερικοί άλλοι παράγοντες που συμβάλουν στην άνοδο των τιμών:
– Οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως η Airbnb, αποσύρουν πολλά ακίνητα από τη μακροχρόνια μίσθωση. Κατά τον τρόπο αυτόν, αυξάνουν τη ζήτηση και μειώνουν την προσφορά, ανεβάζοντας τις τιμές…
– Οι προσφυγικές και μεταναστευτικές ροές, αυξάνουν τη ζήτηση για χαμηλότερης αξίας ακίνητα.
– Η θέσπιση μέτρων όπως η “Χρυσή Βίζα”, όπου κάποιος με μερικές εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ μπορεί να αποκτήσει άδεια παραμονής στην Ε.Ε. μέσω Ελλάδας, έχει παρόμοιες συνέπειες επίσης..
– Η αύξηση των εργαζομένων από απόσταση, των “ψηφιακών νομάδων” αυξάνει τη ζήτηση για μίσθωση ακινήτων επίσης.
Από την άλλη πλευρά οι ελεύθεροι χώροι για δόμηση νέων ακινήτων στους πολεοδομικούς ιστούς των πόλεων είναι περιορισμένοι. Τα ακίνητα που μένουν ανεκμετάλλευτα αφορούν κυρίως περιπτώσεις με προβλήματα στους τίτλους ιδιοκτησίας, όπου δεν μπορούν να ληφθούν εύκολα αποφάσεις.
Πολλές κυβερνήσεις στη Δύση προσανατολίζονται στη θέσπιση μέτρων όπως το πάγωμα των ενοικίων προκειμένου να ανακουφίσουν το πρόβλημα στέγασης. Τούτο είναι λάθος, καθώς θα μειώσει τις επενδύσεις στην ανέγερση νέων κατοικιών και θα εντείνει το πρόβλημα.
Η λύση είναι η δημιουργία νεών περιοχών ανέγερσης κατοικιών, με συγκοινωνιακή υποδομή, και η αντιμετώπιση των περιπλοκών όπου οι ιδιοκτήτες ενός ακινήτου είναι πολλοί αδιάφοροι (από πλευράς οικονομικού οφέλους) και αδυνατούν να συναποφασίσουν.
Η πορεία της τιμής των ακινήτων τα επόμενα χρόνια θα εξαρτηθεί από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, της ελληνικής και της παγκόσμιας.
Αν υπάρξει μια βαθιά ύφεση προσεχώς, η “φούσκα” των ακινήτων θα σκάσει. Αν ο πληθωρισμός συνεχίσει να καλπάζει, οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να καλπάζουν επίσης.
Η εκτίμηση της στήλης συγκλίνει με την άποψη πως ο πληθωρισμός δεν είναι παροδικό φαινόμενο και μόνο με βαθιά και μεγάλης διάρκειας ύφεση θα τιθασευτεί.
Η αποκλιμάκωση που παρατηρείται του τελευταίους μήνες μάλλον θα πρέπει θεωρηθεί παροδική. Κυρίως μοιάζει με μια διόρθωση του πρώτου ανοδικού κύματος, το οποίο θα ακολουθήσουν και άλλα…
Το πιθανότερο σενάριο είναι πως μόλις οι κυβερνήσεις και οι κεντρικές τράπεζες αντιληφθούν πως η οικονομία βυθίζεται σε ύφεση και οι αγορές καταρρέουν, θα αντιδράσουν σπασμωδικά και επιθετικά με νέα αρνητικά επιτόκια και προγράμματα ποσοτικής χαλάρωσης. Τούτο θα εκτοξεύσει τις τιμές των ακινήτων που θα έχουν διορθώσει κατά τι πρώτα, αλλά και τις τιμές των μετοχών κ.λπ.
Μετά θα λάβουν ακόμη πιο επιθετικά μέτρα ελέγχου του πληθωρισμού, προκαλώντας εκ νέου ύφεση.
Όπως έχουμε ξαναγράψει, οι πληθωριστικές πιέσεις του τελευταίου χρόνου είναι πολυπαραγοντικές και θα χρειαστούν αρκετά χρόνια μέχρι να τιθασευτούν, όπως έγινε μετά το 1980.
Τότε, τιθασεύτηκαν λόγω της ανόδου της παγκοσμιοποίησης και των αποπληθωριστικών φθηνών εισαγωγών.
Η επόμενη τιθάσευση θα προκύψει μάλλον από τη γενίκευση του αυτοματισμού στην παραγωγή. Η παραγωγή για την κατανάλωση της Δύσης από την Ασία θα μεταφερθεί στη Δύση και το μεγαλύτερο μέρος θα αυτοματοποιηθεί, μειώνοντας το εργατικό κόστος. Η γενίκευση του αυτοματισμού λογικά θα αποτελέσει την επόμενη αιτία αποπληθωρισμού. Το σενάριο αυτό δεν φαίνεται να αποκτά κρίσιμο μέγεθος πριν περάσει μια δεκαετία περίπου.
Αν με ρωτάτε λοιπόν, πώς θα πάνε οι μετοχές και τα ακίνητα, η απάντηση είναι απότομες πτωτικές και ανοδικές διακυμάνσεις μπροστά στις οποίες αυτές που έχουμε βιώσει τα τελευταία 30 χρόνια δεν είναι τίποτα…
Υ.Γ. Όταν ο μισθός που λαμβάνει κάποιος που εργάζεται για πρώτη φορά είναι μεταξύ 650 και 700 ευρώ και χρειάζεται για ενοίκιο περισσότερο από τον μισό μισθό του, έχουμε να κάνουμε με “φούσκα” στις τιμές των ακινήτων… Επειδή σε πολλές πόλεις του εξωτερικού τα πράγματα είναι χειρότερα, δεν σημαίνει πως αυτές οι αποτιμήσεις είναι λογικές…
2) Πού πηγαίνουν τα ακίνητα…
Καλημέρα κ. Στούπα
Είμαι παλιός αναγνώστης της στήλης σας από όταν ήμουν ακόμα μαθητής λυκείου και σας ευχαριστώ γιατί με μάθατε να σκέφτομαι ορθολογικά μέσα από τα άρθρα σας. Πολύ παλιότερα σας είχα ζητήσει και προτάσεις βιβλίων για οικονομικά θέματα.
Θα ήθελα να σας ζητήσω να γράψετε την άποψή σας για την άνοδο των ενοικίων που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια, προς τα πού πάμε, τον ρόλο της βραχυχρόνιας μίσθωσης και την εν γένει πορεία των τιμών πώλησης-ενοικίασης. Παρατηρώ ότι κάποιες περιοχές, π.χ. νότια προάστια, έχουν ξεφύγει, ακολουθούμενες από κάποιες συνοικίες του κέντρου της Αθήνας (π.χ., Παγκράτι, Αμπελόκηποι, Κουκάκι), ενώ τους τελευταίους μήνες παρατηρείται διάχυση και σε άλλες λιγότερο δημοφιλείς περιοχές του κέντρου (π.χ. Κυψέλη, Πετράλωνα, Γκύζη κ.ά.).
Ποια είναι η σχέση που υπάρχει με τα διαθέσιμα κλειστά διαμερίσματα, τη μειωμένη ανέγερση νέων κτηρίων τη δεκαετία της κρίσης, τη βραχυχρόνια μίσθωση, την ανέγερση του έργου στο Ελληνικό, την πανδημία, τη βελτίωση του οικονομικού κλίματος κ.λπ. και προς τα πού βλέπετε να πηγαίνουμε;
Πηγή: capital.gr
