Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, προχώρησε στην ανάθεση του έργου καθορισμού των τιμών εκκίνησης (τιμών ζώνης) ακινήτων σε πιστοποιημένους εκτιμητές, εγγεγραμμένους στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών.
Οι εκτιμητές θα αναλάβουν να συντάξουν εισηγήσεις για τον καθορισμό των τιμών ζώνης σε διάφορες περιοχές, όπως τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι, οι Άγιοι Ανάργυροι, το Καματερό, η Γλυφάδα, ο Πειραιάς, ο Πύργος, η Ιθάκη, η Αστυπάλαια, η Κάρπαθος, η Ρόδος, η Σύμη και το Λουτράκι.
Σύμφωνα με τη υπουργική απόφαση, η εκτίμηση από τους πιστοποιημένους εκτιμητές θα βασιστεί σε συγκεκριμένα κριτήρια.
Η βασική μέθοδος που θα χρησιμοποιηθεί είναι η συγκριτική μέθοδος, η οποία βασίζεται σε δεδομένα από ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ακινήτων ή ζητούμενες τιμές για παρόμοια ακίνητα στην ίδια περιοχή.
Για παράδειγμα, αν ένας εκτιμητής εξετάζει μια κατοικία στα Βριλήσσια, θα συγκρίνει την αξία της με τις τιμές πώλησης κατοικιών ίδιων χαρακτηριστικών στην ίδια περιοχή τους τελευταίους μήνες.
Εκτός από τη συγκριτική μέθοδο, σε περιοχές όπου τα δεδομένα είναι περιορισμένα ή τα ακίνητα έχουν διαφορετικές προδιαγραφές (όπως παραθαλάσσια ακίνητα ή εξοχικές κατοικίες), οι εκτιμητές μπορούν να χρησιμοποιήσουν την μέθοδο εισοδήματος. Αυτή αφορά την εκτίμηση της αξίας βάσει των μισθωτικών αξιών του ακινήτου.
Για παράδειγμα, σε περιοχές όπως η Ρόδος ή η Κάρπαθος, όπου πολλά ακίνητα προορίζονται για τουριστική χρήση, η μέθοδος αυτή υπολογίζει την αξία του ακινήτου βάσει των εσόδων από πιθανές μισθώσεις.
Άλλη μέθοδος που μπορεί να χρησιμοποιηθεί είναι η μέθοδος αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, που υπολογίζει την αξία του ακινήτου με βάση το κόστος κατασκευής ενός αντίστοιχου ακινήτου σήμερα, λαμβάνοντας υπόψη και τη φθορά του υπάρχοντος ακινήτου.
Αυτή η μέθοδος είναι χρήσιμη σε περιοχές όπως η Ιθάκη ή η Αστυπάλαια, όπου ενδέχεται να υπάρχουν ακίνητα με μοναδικά χαρακτηριστικά, και τα δεδομένα για συγκρίσεις μπορεί να είναι περιορισμένα.
Για να είναι αξιόπιστη η εκτίμηση, οι εκτιμητές πρέπει να συλλέξουν τουλάχιστον τρία συγκριτικά στοιχεία από συναλλαγές ακινήτων που έχουν πραγματοποιηθεί την τελευταία 12μηνη περίοδο.
Για παράδειγμα, αν εξετάζουν την αγορά στη Γλυφάδα, θα χρειαστεί να εντοπίσουν τρεις πρόσφατες πωλήσεις κατοικιών με παρόμοια χαρακτηριστικά (εμβαδόν, τοποθεσία, κατάσταση). Αυτά τα στοιχεία θα προέρχονται κυρίως από πωλήσεις που έχουν ήδη ολοκληρωθεί και θα αναλύονται σε σχέση με τη γεωγραφική θέση του ακινήτου και τις τάσεις της τοπικής αγοράς.
Επιπλέον, οι εκτιμήσεις θα τεκμηριώνονται με αναλυτικές εκθέσεις που θα περιλαμβάνουν στοιχεία για την τοπική αγορά ακινήτων, τη μεθοδολογία που χρησιμοποιήθηκε και επιπλέον στοιχεία, όπως χάρτες και φωτογραφίες. Το τελικό αποτέλεσμα της εκτίμησης θα είναι ο προσδιορισμός της τιμής ζώνης (ευρώ/m²), η οποία θα χρησιμεύσει ως βάση για τον καθορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων στις εν λόγω περιοχές.
