Από τιμές-φαρμάκι, απότομη πτώση: Οι περιοχές που τα ενοίκια μειώνονται κατακόρυφα λόγω κορωνοϊού

Η υγειονομική κρίση του νέου κορωνοϊού δεν έχει ακόμα τελειώσει και όσο θα διαρκεί τόσο θα μεγεθύνονται οι οικονομικές συνέπειες στην αλυσίδα της αγοράς, με τις αερομεταφορές και τον τουριστικό κλάδο να επωμίζονται το μεγαλύτερο βάρος των ζημιών.

Κανείς δεν μπορεί ακόμη να γνωρίζει με ακρίβεια ποια θα είναι η τουριστική συμπεριφορά του παγκόσμιου πληθυσμού το φετινό καλοκαίρι, το μόνο σίγουρο όμως είναι ότι (και) ο Ιούνιος χάθηκε, με αποτέλεσμα να προκύπτουν αλυσιδωτές επιπτώσεις στην αγορά του real estate. Μία από αυτές είναι και η εξελισσόμενη αναπροσαρμογή των τιμών ενοικίασης ακινήτων.

Το ζήτημα των υψηλών σε κόστος ενοικίων, αλλά και της εξαιρετικά περιορισμένης προσφοράς κυρίως στην περιφέρεια – η οποία και είχε προκαλέσει τεράστια προβλήματα σε φοιτητές και επαγγελματίες της παιδείας και της υγείας κατά κύριο λόγο – λόγω της μετατροπής εκατοντάδων χιλιάδων σπιτιών σε μονάδες βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω Airbnb θα πάψει κατά τα φαινόμενα να υφίσταται.

Από τη στιγμή που πάρα πολλοί ιδιοκτήτες που συνεργάζονται με την Airbnb δεν θα μπορέσουν να βρουν ενοικιαστές το φετινό καλοκαίρι (τουλάχιστον), μοναδική διέξοδος είναι να επαναφέρουν τις οικείες τους σε καθεστώς μακροχρόνιων, συμβατικών μισθώσεων. Ήδη το έχουν κάνει αρκετοί στην Ελλάδα και στο προσεχές διάστημα αναμένεται να το κάνουν πολύ περισσότεροι.

Ήδη υπάρχει μια πρώτη τεκμηριωμένη καταγραφή των τιμών ενοικίασης ακινήτων στην Αττική πριν και μετά την πανδημία, προερχόμενη από την έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates. Σε αυτήν επιβεβαιώνεται ότι οι τιμές παρουσιάζουν ήδη φθίνουσα τάση, σε πρώτη φάση σε περιοχές που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο το προηγούμενο χρονικό διάστημα.

Πρόκειται κυρίως για περιοχές πέριξ του κέντρου της Αθήνας που χαρακτηρίζονται «υποβαθμισμένες», σύντομα όμως το φαινόμενο αναμένεται να επεκταθεί σε όλη την ελληνική επικράτεια και για τη διαμόρφωση αυτού υπάρχει ένας ακόμη λόγος. Η οικειοθελής μείωση του ενοικίου ως στιγμιαία αντίδραση των ιδιοκτητών που χρειάζονται άμεσα εισόδημα. Επιπλέον δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που έσπευσαν να ρίξουν το κόστος ενοικίου του ακινήτου τους, θέλοντας να το μισθώσουν άμεσα, υπό το φόβο ενός οικονομικού «κραχ» που θα οδηγούσε σε ραγδαία κατάρρευση των τιμών.
Οι πρώτες περιοχές στις οποίες παράγοντες της αγοράς περιμένουν ότι θα δούμε μείωση των τιμών των ενοικίων είναι οι εξής: Άγιος Νικόλαος, Άνω Κυψέλη, Άνω Πατήσια, Πεδίον Άρεως, Γκύζη, Γουδί, Σεπόλια, Καλλιθέα και Ν. Κόσμος. Όπως επισημαίνουν μάλιστα ακόμα και περιοχές των ΝΠ όπως το Παλαιό Φάληρο, όπου οι τιμές είχαν σκαρφαλώσει στο Θεό, θα δουν τις τιμές των ενοικίων να πέφτουν αργά, αλλά σταθερά.

Το μόνο βέβαιο είναι ότι όποιος στόχευε αλλά δυσκολευόταν να νοικιάσει έως τώρα σπίτι, θα διαπιστώσει (αν δεν έχει ήδη συμβεί) ότι η αγορά θα είναι πια πολύ πιο «φιλική» τόσο σε επίπεδο τιμών, όσο και σε ότι αφορά το εύρος επιλογών του. Στη συγκεκριμένη περίπτωση ισχύει μάλλον το όσο πιο βαθιά μέσα στο καλοκαίρι τόσο καλύτερα, καθώς το σκηνικό κατάρρευσης του Airbnb εξακολουθεί να διαμορφώνεται μέρα με την ημέρα.

Παράγοντες της κτηματομεσιτικής αγοράς επισημαίνουν ότι η μειωμένη προσφορά Airbnb καταλυμάτων ήρθε για να μείνει, καθώς τα διαμερίσματα που θα επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση δεν είναι δυνατόν να κάνουν ξανά το αντίθετο δρομολόγιο σε ένα ή δύο χρόνια. Κατά κάποιο τρόπο θα ξεχωρίσει σε βάθος χρόνου η ήρα απ’ το σιτάρι και θα μείνουν στον αφρό οι μονάδες σύγχρονης παροχής υπηρεσιών (η καθαριότητα εκ των ων ουκ άνευ) με παραδοσιακή τουριστική αξία, αφού είναι γνωστό ότι ακόμα και διαμερίσματα με ανεπαρκείς υποδομές, ακόμα και εντός ιστών πόλεων είχαν τεθεί υπό την ομπρέλα του Airbnb.

Το μεγαλύτερο πρόβλημα αντιμετωπίζουν πια όσοι πήραν δάνεια ή με τις τελευταίες οικονομίες τους προχώρησαν σε ανακαίνιση κατοικιών (ή ακόμα και καταστημάτων) ώστε να τα αξιοποιήσουν στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης και φυσικά όσοι μπήκαν στο χώρο του Airbnb επιχειρηματικά, νοικιάζοντας ή αγοράζοντας ακίνητο για τον ίδιο σκοπό. Το Μάρτιο η ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση σημείωσε μείωση κατά 80%, ενώ για Απρίλιο και Μάιο προφανώς ακυρώθηκαν όλες οι κρατήσεις. Οι πιο… αισιόδοξοι ιδιοκτήτες θεωρούν ότι από μέσα Ιουλίου θα μπορέσουν να υποδεχτούν τους πρώτους πελάτες τους.
Το «ράλι» στις τιμές των ενοικίων που κορυφώθηκε την τελευταία διετία φτάνοντας σε αρκετές περιπτώσεις έως και σε ποσοστό 30%-35%, αποτελεί παρελθόν μέσα σε 40 ημέρες. Είναι νωρίς ακόμα να γίνουν ασφαλείς προβλέψεις, αλλά οι ενδείξεις προμηνύουν ότι η μείωση του κόστους των ενοικίων αναμένεται να ξεπεράσει έως το τέλος του καλοκαιριού κατά μέσο όρο το 25% σε Θεσσαλονίκη, περιφέρεια και κατά 20% στην Αθήνα.

Ακόμα και αυτά τα νούμερα βέβαια, ενδεχομένως να είναι… πταίσματα μπροστά στην επερχόμενη μείωση των εισοδημάτων.