Λιγότερο από ένας μήνας απομένει για τους γονείς οι οποίοι θέλουν να προχωρήσουν σε δωρεά, γονική παροχή έως 800.000 ευρώ για την αγορά κατοικίας ή μεταβίβαση ακινήτου χωρίς να επιβαρυνθούν με περισσότερους φόρους που θα συνεπάγεται η αύξηση των αντικειμενικών αξιών από 1/1/2022.
Συγκεκριμένα, όσοι θέλουν να εκμεταλλευτούν το αφορολόγητο των γονικών παροχών και των δωρεών έως 800.000 ευρώ για την αγορά πρώτης κατοικίας ή θέλουν να μεταβιβάσουν ένα ακίνητο στα παιδιά τους είναι πολύ προτιμότερο να το κάνουν μέχρι και το τέλος του έτους.
Στην περίπτωση της μεταβίβασης κατοικίας είναι σαφές ότι η επιβάρυνση θα προκύψει στον φόρο μεταβίβασης αλλά και στους υπόλοιπους 21 φόρους που βαρύνουν το ακίνητο μετά την προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών με τις εμπορικές από 1/1/2022.
Αγορά πρώτης κατοικίας
Σε ό,τι αφορά την αγορά πρώτης κατοικίας με χρήματα από δωρεά ή γονική παροχή η επιβάρυνση είναι σχετικά μικρότερη αλλά δεν εκλείπει. Ως γνωστόν ισχύουν υψηλά αφορολόγητα όρια από 200.000 ευρώ για κάθε άγαμο, 250.000 ευρώ για κάθε έγγαμο και επιπλέον 25.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο μέχρι το δεύτερο και 30.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο από το τρίτο και πάνω.
Ωστόσο, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι ακόμη κι αν η κατοικία που πρόκειται να αγοραστεί είναι σε αξία χαμηλότερη από αυτά τα όρια και με τις νέες αντικειμενικές αξίες που θα ισχύουν από την 1η-1-2022 αξίας κάτω από τα όρια αυτά και ως εκ τούτου αφορολόγητη, το τέκνο που θα την αποκτήσει θα επιβαρυνθεί με επιπλέον συμβολαιογραφικά έξοδα.
Από την 1η Οκτωβρίου 2021 καταργήθηκε η υποχρέωση καταβολής φόρου 10% για οποιαδήποτε γονική παροχή ή για οποιαδήποτε δωρεά χρηματικού ποσού μεταξύ συζύγων ή από παππού-γιαγιά σε εγγόνι, εφόσον σε κάθε περίπτωση το δωριζόμενο ποσό δεν υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ και μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τον λήπτη και για την αγορά ακινήτου.
Σε ό,τι αφορά το νέα καθεστώς με τις δωρεές και τις γονικές παροχές θα πρέπει να διευκρινίσουμε ότι αν το δωριζόμενο ποσό υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ, τότε φορολογείται με 10% μόνο το τμήμα του πάνω από τις 800.000 ευρώ (π.χ. σε γονική παροχή 900.000 ευρώ θα οφείλεται φόρος 10.000 ευρώ που αντιστοιχεί στο 10% του υπερβάλλοντος ποσού των 100.000 ευρώ).
Επίσης, γονική παροχή ή δωρεά χρηματικών ποσών προς συγγενείς πρώτης κατηγορίας διενεργείται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων. Δηλαδή τα χρήματα θα πρέπει να είναι κατατεθειμένα σε τραπεζικό λογαριασμό
Δεν υπάρχει απαλλαγή και φορολογούνται με συντελεστή 10% από το πρώτο ευρώ οι γονικές παροχές μετρητών (χρήματα που βρίσκονται… σε στρώμα, σεντούκι κ.λπ.).
Εφεξής οι γονείς μπορούν πλέον χωρίς καμία επιβάρυνση να δίνουν στα παιδιά τους χρηματικά ποσά μεγάλου ύψους προκειμένου εκείνα να αγοράσουν σπίτια, οικόπεδα, αυτοκίνητα με πλήρη κάλυψη του «πόθεν έσχες» και των τεκμηρίων διαβίωσης της εφορίας.
Τα παιδιά δηλαδή θα μπορούν να επικαλούνται τις αφορολόγητες δωρεές των χρηματικών ποσών από τους γονείς τους και να καλύπτουν νόμιμα τα τεκμήρια απόκτησης των συγκεκριμένων περιουσιακών στοιχείων αλλά και τα τεκμήρια διαβίωσης. Κι αν έχουν και πολύ χαμηλά δικά τους εισοδήματα δεν θα πληρώνουν φόρο εισοδήματος.
Οι φορολογούμενοι που δίνουν τα χρήματα (οι γονείς, οι παππούδες ή οι γιαγιάδες κ.λπ.) θα πρέπει να προσέξουν ώστε να καλύπτουν τα δωριζόμενα ποσά με βάση τα αποκτηθέντα εισοδήματα και έσοδά τους, διότι οι συγκεκριμένες παροχές και δωρεές θεωρούνται γι’ αυτούς τεκμήρια και κινδυνεύουν να φορολογηθούν για τα χρήματα που δωρίζουν.
Έλεγχοι από εφορία
Σε επόμενη φάση η εφορία σχεδιάζει να προχωρήσει σε ελέγχους και διασταυρώσεις για να εντοπίσει όσους έχουν μεταβιβάσει χρηματικά ποσά για τα οποία δεν αποδεικνύεται ο νόμιμος τρόπος απόκτησής τους.
Για τον λόγο αυτόν απαιτείται προσοχή ως προς τη δωρεά ειδικά χρημάτων, διότι θα πρέπει ο δωρητής να δικαιολογεί πόθεν έσχες προκειμένου να κάνει τη δωρεά του ποσού.
Θα πρέπει να επισημανθεί επίσης ότι για να μπορέσει κάποιος να κάνει στη φορολογική του δήλωση χρήση ποσού που έχει προέλθει από δωρεά ώστε να καλύψει τεκμήρια, αυτή θα πρέπει να δηλωθεί μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2021.
Μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου αναμένεται να ανοίξει η πλατφόρμα myProperty για την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου γονικής παροχής και δωρεών.
Οπως ισχύει για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, με την ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης θα γίνεται έλεγχος και θα εκδίδεται αυτόματα η ταυτότητα οφειλής με το ποσό του φόρου γονικής παροχής ή δωρεάς που θα πρέπει να πληρώσουν οι φορολογούμενοι στην περίπτωση μεταβίβασης περιουσίας η αξία της οποίας υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια.
Τα μυστικά και τα SOS της διαδικασίας
Οσοι σκέφτονται να προχωρήσουν σε δωρεές ή γονικές παροχές στοχεύοντας στην εύνοια του νέου καθεστώτος θα πρέπει να έχουν κατά νου τα εξής:
Η περίπτωση που η δωρεά γίνεται με μετρητά δεν θα αναγνωρίζεται από την εφορία.
Τα ποσά που οι φορολογούμενοι δωρίζουν ή μεταβιβάζουν οι φορολογούμενοι στα παιδιά τους θα πρέπει να καλύπτονται από το «πόθεν έσχες» και οι λήπτες της δωρεάς αν αγοράσουν ακίνητο θα πρέπει να το καλύψουν με το εισόδημά τους για να μη φορολογηθούν επιπλέον με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης Τούτο με δεδομένο ότι με βάση την αντικειμενική αξία και τα τετραγωνικά της κατοικίας η εφορία υπολογίζει ένα ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα.
Οι γονείς που θα δωρίζουν χρήματα στα παιδιά τους μπορεί να απαλλάσσονται από την πληρωμή φόρου αλλά θα πρέπει να είναι σε θέση να αποδείξουν στην εφορία τον νόμιμο τρόπο απόκτησης των χρημάτων που δίνουν στα παιδιά τους.
Οι ελεγκτικές αρχές μπορούν να έχουν πλήρη εικόνα για τα χρηματικά ποσά που δωρίζει κάποιος με άντληση στοιχείων από τις τράπεζες καθώς η διάταξη ορίζει ότι «η δωρεά ή γονική παροχή χρηματικών ποσών διενεργείται με μεταφορά χρημάτων μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων».
Όσοι δεν θα καταφέρουν να δικαιολογήσουν το «πόθεν έσχες» και όσοι δεν θα καταφέρουν να καλύψουν το τεκμήριο διαβίωσης για τις κατοικίες (πρώτη ή και δευτερεύουσες) που τους έγραψαν οι γονείς, οι σύζυγοι ή οι παππούδες και γιαγιάδες θα βρεθούν αντιμέτωποι με την επιβολή έξτρα φόρου που φθάνει ακόμη και 44%.
Αν πρόκειται για χρηματικό ποσό η εφορία θα ψάχνει μέσα από τις δηλώσεις αυτού που έκανε τη γονική παροχή ή δωρεά εάν από το εισόδημα παρελθουσών χρήσεων ή από το προϊόν πώλησης περιουσιακών στοιχείων στο παρελθόν καλύπτεται το ποσό της γονικής παροχής σε χρήμα και σε περίπτωση μη κάλυψης θα επιβάλλει πρόσθετο φόρο εισοδήματος.
Από την πλευρά του το παιδί θα μπορεί να επικαλεστεί τη δωρεά για να δικαιολογήσει μελλοντικές δαπάνες για αγορές περιουσιακών στοιχείων. Αν πρόκειται για ακίνητο αυτός που το αποκτά θα πρέπει με τα εισοδήματα που θα δηλώνει στην εφορία να καλύπτει το τεκμήριο διαβίωσης.
Για τους φορολογούμενους με χρέη οι αφορολόγητες γονικές παροχές και δωρεές απλώς δεν μπορούν να ολοκληρωθούν.
Η ύπαρξη ληξιπρόθεσμων οφειλών προς τις φορολογικές αρχές, ακόμη και αν οι οφειλές αυτές έχουν υπαχθεί σε ρυθμίσεις τμηματικής καταβολής οι οποίες εξυπηρετούνται κανονικά, δεν επιτρέπει τη λήψη φορολογικής ενημερότητας, πράγμα που ουσιαστικά «μπλοκάρει» τις διαδικασίες των μεταβιβάσεων.
Η μόνη λύση για αυτούς τους φορολογούμενους είναι η διασφάλιση των οφειλών με το να βάλουν σε υποθήκη ένα ή περισσότερα ακίνητά τους.
