Επτά «ενέδρες» της Εφορίας στους ιδιοκτήτες ακινήτων – Τί πρέπει να προσέξετε

Επτά “ενέδρες” έστησε η Εφορία στους ιδιοκτήτες ακινήτων μέσα από τη φορολογική δήλωση, την ηλεκτρονική πλατφόρμα του επιδόματος ενοικίου, αλλά και το Ε9.

Οι φορολογικές παγίδες απειλούν τους φορολογουμένους που εισπράττουν εισοδήματα από μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων τύπου Airbnb, όσους έχουν ανείσπρακτα ενοίκια, τους φορολογουμένους που προχώρησαν στην αγορά κάποιου ακινήτου, όσους έχουν στην κατοχή τους κενές κατοικίες αλλά και τους γονείς που πληρώνουν ενοίκιο για τη φοιτητική στέγη του παιδιού τους, που σπουδάζει σε άλλη πόλη.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν προσέξουν ή δεν λάβουν τα μέτρα τους εγκαίρως θα κληθούν να πληρώσουν έξτρα φόρο.

Στο ραντάρ της Εφορίας βρίσκονται:

Φορολογούμενοι που εισπράττουν ενοίκια

Η υποβολή των αιτήσεων για το επίδομα ενοικίου αποκάλυψε περιπτώσεις εκμίσθωσης κατοικιών χωρίς να έχει κατατεθεί ηλεκτρονικό μισθωτήριο και συμβόλαια χωρίς να αναγράφεται το ακριβές μίσθωμα ή η διάρκεια της μίσθωσης.

Μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της ΗΔΙΚΑ η Εφορία έχει στήσει παγίδα στους ιδιοκτήτες κατοικιών για τον εντοπισμό των ενοικίων που εισπράττονται.

Το επίδομα χορηγείται στους δικαιούχους μόνο εάν δηλώσουν ηλεκτρονικό μισθωτήριο, το οποίο θα πρέπει να είναι σε ισχύ τουλάχιστον μέχρι και τις 30 Σεπτεμβρίου 2019.

Για να εισπράξουν το επίδομα οι ενοικιαστές θα πρέπει οι ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στη συμπλήρωση και υποβολή ηλεκτρονικού μισθωτηρίου ή να διορθώσουν τα μισθωτήρια παρατείνοντας τη διάρκεια της μίσθωσης.

Τα εισοδήματα από ενοίκια που θα δηλώσουν οι φορολογούμενοι θα πρέπει να συμφωνούν με το μίσθωμα που αποτυπώνεται στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Χρειάζεται προσοχή γιατί σε επόμενο στάδιο θα γίνει διασταύρωση των μισθωτηρίων και των στοιχείων που δηλώθηκαν στην πλατφόρμα του επιδόματος με τις φορολογικές δηλώσεις.

Ιδιοκτήτες ακινήτων Airbnb

Με τα έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb να εκτιμώνται σε 1,9 δισ. ευρώ, η Εφορία έχει βάλει στο μάτι τους φορολογουμένους που δραστηριοποιούνται στον συγκεκριμένο τομέα.

Οι περίπου 55.000 φορολογούμενοι που έχουν εγγραφεί στο ηλεκτρονικό Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ θα πρέπει να εμφανίσουν στη φορολογική δήλωση που θα υποβάλουν το επόμενο διάστημα τα εισοδήματα που εισέπραξαν το 2018, για τα οποία θα φορολογηθούν με συντελεστές 15% έως 45%.

Τα εισοδήματα αυτά δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο στον κωδικό 60 της στήλης 16 του εντύπου Ε2 (αναλυτική κατάσταση για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας). Από τα ακαθάριστα εισοδήματα του 2018 αναγνωρίζεται προς έκπτωση ποσοστό 5% για τις δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες των ακινήτων.

Τα εισοδήματα που θα δηλωθούν στη φορολογική δήλωση θα διασταυρωθούν με αυτά που εμφανίζονται στο Μητρώο. Ήδη η ΑΑΔΕ δρομολογεί την εγκατάσταση ενός ειδικού ελεγκτικού μηχανισμού, ο οποίος θα σαρώνει τις διαδικτυακές πλατφόρµες και θα διασταυρώνει τα στοιχεία των ακινήτων που προσφέρονται για εκμίσθωση ακινήτων µε τα δεδομένα που έχουν δηλώσει οι ιδιοκτήτες στο Taxisnet.

Φορολογούμενοι που απέκτησαν ακίνητα

Χιλιάδες ακίνητα άλλαξαν χέρια το 2018. Οι φορολογούμενοι που προχώρησαν στην αγορά κάποιου ακινήτου θα πρέπει στο φετινό έντυπο Ε1 να δηλώσουν τα χρήματα που διέθεσαν για την απόκτησή του. Για όσους διαθέτουν τα εισοδήματα και δικαιολογούν το τεκμήριο δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα. Μπελάδες με την Εφορία θα έχουν όσοι δεν θα καταφέρουν να καλύψουν το τεκμήριο απόκτησης της κατοικίας. Στην περίπτωση αυτή θα φορολογηθούν για μεγαλύτερο εισόδημα και θα πληρώσουν υψηλότερο φόρο.

Φιλοξενούμενοι και φιλοξενούντες

Οι φορολογικές δηλώσεις του 2018 αποκάλυψαν περίπου 1,1 εκατ. φορολογουμένους που δήλωσαν ότι φιλοξενούν στο σπίτι τους συγγενικά πρόσωπα, τα οποία δεν είναι εξαρτώμενα μέλη, ή φίλους. Την ίδια ώρα πάνω από 2,5 εκατομμύρια φορολογούμενοι δηλώνουν ότι είναι φιλοξενούμενοι και γλιτώνουν το τεκμήριο κατοικίας.

Ο πίνακας 2 του εντύπου Ε1 της φορολογικής δήλωσης αποτελεί παγίδα τόσο για τους φιλοξενουμένους όσο και για τους φιλοξενούντες.

Όσοι φιλοξενούν πρόσωπα τα οποία δεν είναι εξαρτώμενα μέλη της οικογένειας θα πρέπει να συμπληρώσουν τους κωδικούς 007-008 του πίνακα 2 του εντύπου Ε2. Μαζί θα δηλώσουν τον ΑΦΜ των φιλοξενουμένων και τους μήνες φιλοξενίας.

Από την πλευρά τους οι φιλοξενούμενοι θα πρέπει στον πίνακα 6 του βασικού εντύπου Ε1 να δηλώσουν υποχρεωτικά τον ΑΦΜ του φορολογουμένου ο οποίος τους φιλοξενεί. Εάν ένα από τα δύο μέρη δεν το δηλώσει, τότε θα μπλοκάρει η υποβολή της δήλωσης του ετέρου.

Η ΑΑΔΕ έχοντας τους ΑΦΜ φιλοξενουμένων και φιλοξενούντων προχωρά αμέσως στη διασταύρωση. Αν ο φορολογούμενος που παρέχει φιλοξενία δεν έχει δηλώσει τον φιλοξενούμενο στη φορολογική του δήλωση, η δήλωση του φιλοξενουμένου δεν μπορεί να προχωρήσει. Το σύστημα τον έχει εγκλωβίσει και θα πρέπει να γίνουν οι απαραίτητες διορθώσεις. Η δήλωση θα ξεμπλοκάρει μόνο στην περίπτωση που δηλωθεί ως φιλοξενούμενος από τον φιλοξενούντα.

Φορολογούμενοι με ανείσπρακτα ενοίκια

Εισοδήματα άνω των 30 εκατ. ευρώ από ενοίκια που δεν εισέπραξαν εμφάνισαν πέρυσι στη φορολογική τους δήλωση περίπου 9.000 φορολογούμενοι. Από τη στιγμή που οι φορολογούμενοι δηλώσουν στους κωδικούς 125-126 του Ε1 ανείσπρακτα ενοίκια θα απαλλαγούν από τον φόρο 15%-45%.

Ωστόσο για να κερδίσουν τη φοροαπαλλαγή θα πρέπει να έχουν ασκήσει αγωγή κατά του ενοικιαστή που δεν καταβάλλει εγκαίρως τα οφειλόμενα ενοίκια και να έχουν υποβάλει στην Εφορία τους φωτοαντίγραφο διαταγών πληρωμής, δικαστικών αποφάσεων ή αγωγών έξωσης.

Χωρίς τα δικαιολογητικά η Εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα ποσά που δηλώθηκαν ως ανείσπρακτα.

Φορολογούμενοι με κενά ακίνητα

Όσοι δηλώνουν στο έντυπο Ε2 ότι έχουν στην κατοχή τους κατοικίες που είναι κενές απαλλάσσονται από το τεκμήριο διαβίωσης. Θα πρέπει όμως να αποδείξουν ότι έμειναν κενές για διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών με βάση λογαριασμούς της ΔΕΗ ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο (π.χ. λογαριασμοί ύδρευσης, κοινοχρήστων).

Φοιτητική στέγη

Οι φοιτητές που σπουδάζουν μακριά από τον τόπο διαμονής των οικογενειών τους και νοικιάζουν φοιτητική στέγη, εάν το 2018 απέκτησαν οποιασδήποτε μορφής και οποιουδήποτε ύψους εισόδημα (πραγματικό από περιστασιακή απασχόληση ή τεκμαρτό), θα υποβάλουν δική τους φορολογική δήλωση και θα φορτωθούν με το τεκμήριο διαβίωσης της ενοικιαζόμενης κατοικίας, ανεξάρτητα από το εάν το ενοίκιο το πληρώνουν οι γονείς τους.

Στην περίπτωση που ο φοιτητής δεν έχει αποκτήσει εισοδήματα θεωρείται εξαρτώμενο μέλος της οικογένειάς του και η φοιτητική κατοικία δηλώνεται ως δευτερεύουσα από τον γονέα. Η φοιτητική κατοικία ανεβάζει το τεκμήριο διαβίωσης για τον γονέα, ο οποίος, εάν δεν μπορεί να το καλύψει με τα εισοδήματά του, κινδυνεύει να πληρώσει έξτρα φόρο.