ΠΡΟΣΟΧΗ! ΣΚΑΕΙ φούσκα στα ακίνητα…

Η ισχυρή ζήτηση για στέγαση στην Ευρώπη, που οφείλεται ως επί το πλείστον στις πολύ ευνοϊκές συνθήκες δανεισμού που επικρατούν τα τελευταία χρόνια των πολύ χαμηλών επιτοκίων, έχει ωθήσει στα ύψη τις τιμές των ακινήτων. Ταυτόχρονα όμως έχει καταστήσει επισφαλές μεσοπρόθεσμα το μέλλον της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων, όπως σημείωσε την περασμένη Παρασκευή η Ευρωπαϊκή Επιτροπή Συστημικών Κινδύνων (CERS), η οποία υπέδειξε ως εξόχως ευάλωτη την αγορά της Γερμανίας.

Αλλά και η Bundesbank προ εβδομάδων έκρουσε τον κώδωνα του κινδύνου για τις γερμανικές τράπεζες, που σε περίπτωση αλλαγής πολιτικής της ΕΚΤ – κάτι που διαφαίνεται στον ορίζοντα – θα δουν ενδεχομένως τα στεγαστικά (και όχι μόνο) δάνεια, που αφειδώς έχουν χορηγήσει, να κοκκινίζουν και να δημιουργούν επικίνδυνες καταστάσεις για τον χρηματοοικονομικό τομέα της ισχυρότερης οικονομίας της Ευρώπης.

Πανδημικός δανεισμός
Είναι γεγονός ότι κατά τη διάρκεια της πανδημίας οι ευρωπαϊκές τράπεζες αύξησαν περαιτέρω το δανεισμό τους στα νοικοκυριά, καθώς η ΕΚΤ κρατούσε χαμηλά τα επιτόκια και διατηρούσε σε υψηλά επίπεδα τη ρευστότητα προκειμένου να στηρίξουν την ευρωοικονομία κατά τη διάρκεια της υγειονομικής κρίσης. Η εικόνα αυτή όμως, δεδομένης της εκτίναξης του πληθωρισμού, πρόκειται να αλλάξει άρδην.

«Μεσοπρόθεσμα ο αντίκτυπος της πανδημίας και των χαμηλών επιτοκίων δανεισμού απειλούν να καταστήσουν περισσότερο ευάλωτα τα εισοδήματα των νοικοκυριών και να επηρεάσουν τη δυνατότητα εξυπηρέτησης των δανειακών τους υποχρεώσεων, καθώς επίσης και το επίπεδο του παγκόσμιου δανεισμού», σημειώνει σε έκθεσή της η αρμόδια για την αξιολόγηση επενδυτικού ρίσκου επιτροπή της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ο όγκος των ενυπόθηκων δανείων επίσης, που είναι σαφώς πιο επισφαλή για το δανειολήπτη, έχει διογκωθεί, επισημαίνει η CERS.

Καθώς λοιπόν η ευρωπαϊκή οικονομία ανέκτησε ένα επίπεδο ανάπτυξης ανάλογο με εκείνο που είχε προτού ξεσπάσει η πανδημία, οι εθνικές αρχές «θα έπρεπε να αρχίσουν να σχεδιάζουν την επανεισαγωγή ή την αυστηροποίηση των μέτρων πρόνοιας για το μέλλον, μέτρων που έχουν ως στόχο την ελαχιστοποίηση των συστημικών κινδύνων», σημειώνει χαρακτηριστικά η CERS. Και όταν μιλά η ευρωπαϊκή υπηρεσία για «συστημικούς κινδύνους» ευλόγως εννοεί καταστάσεις που οδηγούν σε δημοσιονομικές εκτροπές.

Τι προτείνει η CERS
Πολλές και ποικίλες είναι οι καταστάσεις που οδηγούν σε δημοσιονομικές εκτροπές, εν προκειμένω όμως εκείνη που θέλουν να επισημάνουν οι Ευρωπαίοι αξιωματούχοι είναι ο υπερβολικός (επειδή είναι πάμφθηνος) δανεισμός, που τροφοδοτεί τον πληθωρισμό και δημιουργεί «φούσκες» στις αγορές. Και στη Γερμανία, ειδικότερα, χώρα-υπόδειγμα χρηστής οικονομικής διαχείρισης που όμως κινδυνεύει να μετατραπεί σε παράδειγμα προς αποφυγήν, διάφορες μελέτες δείχνουν ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτιναχθεί σε επίπεδα από 19% έως 23% υψηλότερα από αυτά που θα έπρεπε να βρίσκονται.

Ως εκ τούτου η Επιτροπή Συστημικών Κινδύνων της ΕΕ προτείνει συγκεκριμένα στη νέα τρικομματική κυβέρνηση Σοσιαλδημοκρατών, Πρασίνων και (ultra) Φιλελεύθερων του Βερολίνου να περιορίσει το ανώτατο όριο δανειακών κεφαλαίων που μπορεί να χρησιμοποιήσει ένας δανειολήπτης ως ποσοστό επί της αξίας αγοράς ενός ακινήτου. Διότι όσο ο λόγος αυτός αυξάνεται, τόσο αυξάνεται και ο κίνδυνος να «κοκκινίσει» το δάνειο.

Υπενθυμίζεται ότι την «τρελή» πρώτη δεκαετία του 21ου αιώνα, οι ελληνικές τράπεζες χρηματοδοτούσαν τους αιτούντες στεγαστικό δάνειο σε ποσοστό… 120% της αξίας του ακινήτου. Πόσο είναι το αντίστοιχο ποσοστό αυτή την ώρα στη Γερμανία δεν αποκάλυψε η CERS. Χτύπησε όμως το καμπανάκι του συναγερμού για τις εξελίξεις στη γερμανική αγορά ακινήτων, όπως επίσης και για εξίσου επικίνδυνες καταστάσεις που διαπίστωσε στην αγορά της Αυστρίας.

Ανησυχεί και η Bundesbank
Σε ό,τι αφορά ειδικότερα τη Γερμανία αξίζει να σημειωθεί ότι και η Κεντρική Τράπεζα της χώρας (Bundesbank) προ ολίγων εβδομάδων είχε χαρακτηρίσει «υπερβολικά εφησυχαστικές» τις τράπεζες της χώρας σε ό,τι αφορά τον κίνδυνο αθέτησης υποχρεώσεων εκ μέρους δανειοληπτών, σε περίπτωση που αυξηθούν αισθητά τα επιτόκια.

«Οι γερμανικές τράπεζες ξεπέρασαν αβρόχοις ποσί την ύφεση που προκάλεσε η πανδημία του κορωνοϊού, αλλά υποτιμούν τους πιστωτικούς κινδύνους. Τα μοντέλα που χρησιμοποιούν βασίζονται σε ιστορικά δεδομένα, που πιθανόν να μην υπολογίζουν σωστά ένα μελλοντικό μακροοικονομικό κίνδυνο», είχε δηλώσει χαρακτηριστικά στους «Financial Times» η αντιπρόεδρος της Bundesbank Κλάουντια Μπουχ.

Πρέπει να σημειωθεί πάντως ότι οι Γερμανοί δανειολήπτες στη συντριπτική πλειονότητά τους χτυπούν την πόρτα ελεγχόμενων από το δημόσιο τραπεζών (από τα ομοσπονδιακά κρατίδια ή από δήμους και συνεταιρισμούς κυρίως), οι οποίες δεν είναι εισηγμένες στο Χρηματιστήριο. Ως εκ τούτου καταστάσεις πανικού είναι πολύ δυσκολότερο να προκληθούν στις αγορές κεφαλαίων.
Πέντε κίτρινες κάρτες

Πέρα από τους δύο συναγερμούς που σήμανε, η CERS εξέδωσε επίσης προειδοποιήσεις για πέντε αγορές ακινήτων της ΕΕ, όπου το νομοθετικό ή ρυθμιστικό πλαίσιο κρίνεται ανεπαρκές για να αντιμετωπίσει τις διαπιστούμενες απειλές. «Κίτρινη κάρτα» έβγαλε συγκεκριμένα για τη Βουλγαρία, την Κροατία, την Ουγγαρία, τη Σλοβακία και το Λιχτενστάιν.

Όπως σημειώνει πάντως η γαλλική «Le Figaro», τα προτεινόμενα μέτρα από την αρμόδια ευρωπαϊκή υπηρεσία δεν παράγουν πάντοτε τα σκοπούμενα αποτελέσματα. Έτσι η ίδια η Επιτροπή σημειώνει ότι «στη Δανία, στη Φινλανδία, στο Λουξεμβούργο, στην Ολλανδία και στη Σουηδία οι κίνδυνοι επιμένουν παρά τα πρόσφατα μέτρα που έλαβαν οι πέντε αυτές χώρες».

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή Συστημικών Κινδύνων δημιουργήθηκε μετά το ξέσπασμα της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008 και διοικείται από ένα Διευθυντήριο στο οποίο μετέχουν 40 μέλη, μεταξύ των οποίων και οι 27 επικεφαλής των Κεντρικών Τραπεζών των κρατών-μελών της ΕΕ. Στο Διευθυντήριο προεδρεύει η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας Κριστίν Λαγκάρντ.

Πηγή ΟΤ