Κατά τουλάχιστον 100 δισ. ευρώ εκτιμάται ότι θα αυξηθεί από το νέο έτος η φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων, ξεπερνώντας ακόμη και το φράγμα των 700 δισ. ευρώ. Με την ένταξη περίπου 3.500 γεωγραφικών περιοχών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών και το ποσοστό κάλυψης του αντικειμενικού συστήματος να φτάνει πλέον στο 98% του πληθυσμού –η ένταξη και του υπόλοιπου 2% έχει ήδη δρομολογηθεί με στόχο να γίνει μέσα στο 2022–, θα είναι η πρώτη φορά που ο ΕΝΦΙΑ θα επιβληθεί σε τόσο «διευρυμένη» φορολογική βάση.
Ιδιος εισπρακτικός στόχος
Με τους ισχύοντες συντελεστές υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, τα φυσικά και νομικά πρόσωπα θα καλούνταν να πληρώσουν μέσα στο 2022 περισσότερα από 3 δισ. ευρώ σε κύριο και συμπληρωματικό φόρο. Ωστόσο, επειδή ο εισπρακτικός στόχος και για την επόμενη χρονιά θα παραμείνει στα 2,6 δισ. ευρώ περίπου, το οικονομικό επιτελείο θα έχει έξι μήνες στη διάθεσή του προκειμένου να αποφασίσει με ποιον τρόπο θα ανακατανείμει φορολογικά βάρη της τάξεως των 350-400 εκατ. ευρώ. Με «όπλα» την τροποποίηση των συντελεστών υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ, την αλλαγή της κλίμακας υπολογισμού του συμπληρωματικού φόρου αλλά και τη μεταβολή των εκπτωτικών συντελεστών που θεσπίστηκαν το 2019, το οικονομικό επιτελείο θα κληθεί να ανακατανείμει φορολογικά βάρη εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ. Εκατομμύρια φορολογούμενοι, ακόμη και ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης θα αυξηθεί κατά 10%-20%, θα κληθούν να πληρώσουν λιγότερο ΕΝΦΙΑ μέσα στο 2022. Αντίθετα, ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιοχές όπου θα γίνουν μεγάλες αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών –ο κατάλογος που θα ανακοινωθεί μέσα στην επόμενη εβδομάδα θα φέρει αυξήσεις ακόμη και 40%– θα επιβαρυνθούν περισσότερο το 2022 συγκριτικά με το 2020 και το 2021.
Η αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων με βάση τις νέες αντικειμενικές αξίες που θα δημοσιευτούν μέσα στην εβδομάδα θα γίνει από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων. Λόγω της επέκτασης του συστήματος αντικειμενικών αξιών σε νέες περιοχές αλλά και της προσπάθειας εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές –η οποία φέρνει περισσότερες αυξήσεις στις τιμές ζώνης συγκριτικά με τις μειώσεις–, η συνολική αξία των ακινήτων που έχουν στην ιδιοκτησία τους φυσικά και νομικά πρόσωπα θα φτάσει στο υψηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί ποτέ.
Το 2015, που έγινε η πρώτη «αποτίμηση», τα ακίνητα των φυσικών προσώπων κοστολογούνταν προς 550 δισ. ευρώ και των νομικών προσώπων προς περίπου 150 δισ. ευρώ επιπλέον. Ακολούθησαν οριζόντιες μειώσεις στις φορολογητέες αξίες λόγω της πολυετούς ύφεσης, με αποτέλεσμα η συνολική αξία των ακινήτων να υποχωρήσει κατά πολλές δεκάδες δισ. ευρώ. Ωστόσο, τώρα η «διόρθωση» αλλά και η διεύρυνση του συστήματος αναμένεται να φέρει τη συνολική φορολογητέα αξία στο υψηλότερο επίπεδο, άνω των 700 δισ. ευρώ. Πρόκειται για τη λεγόμενη «διεύρυνση φορολογικής βάσης», για την οποία κάνει λόγο και η έκθεση των θεσμών στο πλαίσιο της 10ης μεταμνημονιακής αξιολόγησης που δόθηκε στη δημοσιότητα την προηγούμενη εβδομάδα.
Οι ελαφρύνσεις
Η μεγαλύτερη φορολογητέα αξία επιτρέπει στο υπουργείο Οικονομικών να υλοποιήσει την προεκλογική δέσμευση της σημερινής κυβέρνησης για μεσοσταθμική μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 30%. Από το 2019 έχουν ενεργοποιηθεί εκπτωτικοί συντελεστές του κύριου και συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, που μειώνουν τον ΕΝΦΙΑ μεσοσταθμικά κατά 22%. Στην πράξη, οι ιδιοκτήτες ακινήτων αξίας κάτω των 100.000 ευρώ κερδίζουν έκπτωση που κυμαίνεται από το 25% έως το 30%, οι ιδιοκτήτες ακινήτων αξίας από 100.000 έως και ένα εκατ. ευρώ έχουν έκπτωση 20% και οι (λίγοι) ιδιοκτήτες με περιουσία άνω του ενός εκατ. ευρώ διασφαλίζουν μείωση 10%.
Αυτοί οι μειωτικοί συντελεστές θα αυξηθούν το 2022. Η μέση μείωση θα φτάσει στο 30%, ενώ για τις μικρότερες περιουσίες η έκπτωση θα είναι της τάξεως του 40%-45% (πιθανώς και 50%, καθώς το δημοσιονομικό κόστος από τη μείωση του ΕΝΦΙΑ σε αυτά τα επίπεδα είναι μικρό). Η «μεσαία ιδιοκτησία» –οι έχοντες περιουσία από 100.000 έως και ένα εκατ. ευρώ– θα διασφαλίσει έκπτωση 30%, ποσοστό που στέλνει και ένα «πολιτικό μήνυμα» λόγω της σχετικής προεκλογικής δέσμευσης. Το «κοκτέιλ των αλλαγών» (αυξομειώσεις τιμών ζώνης και αυξήσεις εκπτωτικών συντελεστών) θα αποτυπωθεί στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ της επόμενης χρονιάς.
Με την αλλαγή των συντελεστών θα επιδιωχθεί ο αριθμός των ιδιοκτητών που θα δουν μείωση φόρου να είναι μεγαλύτερος από τον αριθμό των ιδιοκτητών που θα επιβαρυνθούν. Οσοι δουν μείωση στην τιμή ζώνης του ακινήτου τους μέσα στην επόμενη εβδομάδα θα πρέπει να θεωρούν ως δεδομένο ότι και το εκκαθαριστικό του 2022 θα φέρει λιγότερο φόρο. Ακόμη όμως και αυτοί που θα δουν αύξηση στην τιμή ζώνης κατά 10%-20% θα μπορούν επίσης να προσβλέπουν σε μείωση του φορολογικού βάρους.
Παραδείγματα
Αυτό προκύπτει και από τα ακόλουθα παραδείγματα:
1. Σε ακίνητο με σημερινή τιμή ζώνης 1.300 ευρώ θα γίνει αύξηση στα 1.500 ευρώ, δηλαδή κατά 15,38%. Η αξία του ακινήτου θα αυξηθεί από τις 91.728 ευρώ στις 105.840 ευρώ (για ένα διαμέρισμα 120 τ.μ., 20ετίας, 2ου ορόφου). Ο ΕΝΦΙΑ του 2021 θα ανέλθει στα 377 ευρώ, όσο και το 2020. Από το 2022, όμως, θα μειωθεί στα 329 ευρώ λόγω της αύξησης του εκπτωτικού συντελεστή του ΕΝΦΙΑ, ο οποίος θα διασφαλίσει έκπτωση 141 ευρώ στον ιδιοκτήτη αντί για 94 ευρώ το 2021.
2. Ενα αντίστοιχο διαμέρισμα σε περιοχή με τιμή ζώνης 900 ευρώ, που θα αυξηθεί στα 1.000 ευρώ, θα έχει επίσης μικρότερο ΕΝΦΙΑ: 240 ευρώ το 2022 αντί για 270 ευρώ το 2021.
Αυξήσεις μεγαλύτερες του 20% στις τιμές ζώνης δεν μπορούν να καλυφθούν εύκολα από τις αυξήσεις των εκπτωτικών συντελεστών. Ετσι, σε περιοχή που η τιμή ζώνης θα αυξηθεί από τα 1.000 στα 1.400 ευρώ (ανεβάζοντας την αξία του διαμερίσματος από τις 70.000 ευρώ στις 98.000 ευρώ) θα οδηγήσει και σε αύξηση του ΕΝΦΙΑ από τα 276 ευρώ στα 330 ευρώ.
