Στον «αέρα» αναμένεται να βγει τις επόμενες ημέρες ο διαγωνισμός για «Ψηφιακή Τράπεζα Γης», με την υλοποίησή της να δρομολογείται 11 χρόνια μετά τη θεσμοθέτησή της με τον νόμο 4178/13.
Το έργο θα αφορά στον σχεδιασμό, την υλοποίηση, τη δημιουργία και τη λειτουργία πληροφοριακού συστήματος που θα υποστηρίζει τη συστηματική και ελεγχόμενη αγοραπωλησία τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που έχουν εκδοθεί.
Πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης
Ειδικότερα, θα δημιουργηθεί μια πλατφόρμα ηλεκτρονικής – απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης, με συγκεκριμένη χρηματική αξία, η οποία θα λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης των δικαιούχων, χωρίς κόστος για το Δημόσιο, δημιουργώντας παράλληλα ένα «πορτοφόλι» για «πράσινα» έργα.
Ψηφιακή Τράπεζα Γης: Ηλεκτρονικά η μεταφορά του συντελεστή
Πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα πραγματοποιείται ηλεκτρονικά και ως εκ τούτου δε θα επιτρέπει την οποιαδήποτε απευθείας επαφή μεταξύ πωλητών και αγοραστών, ούτε την ανάμιξη δημοσίων φορέων, μειώνοντας τη γραφειοκρατία.
Τον διαγωνισμό θα προκηρύξει το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) το οποίο θα διαχειρίζεται τη νέα πλατφόρμα. Εάν δεν προκύψουν ενστάσεις μεταξύ των συμμετεχόντων, η μέγιστη διάρκεια υλοποίησης του έργου θα είναι 12 μήνες από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης. Άρα, στην καλύτερη περίπτωση, η πλατφόρμα θα παραδοθεί από τον ανάδοχο στα τέλη του 2025.
Το ΣτΕ και Ειδικές Ζώνες Υποδοχής
Σε κάθε περίπτωση τα «γκισέ» της Τράπεζα Γης, ακόμη κι εάν ήταν σήμερα έτοιμη, δεν θα μπορούσαν να ανοίξουν, πριν τον καθορισμό των απαιτούμενων, από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, ειδικών Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) δόμησης, έργο το οποίο βρίσκεται σε εξέλιξη και αναμένεται να ολοκληρωθεί εντός του 2025. Σε αυτές τις περιοχές ο προσφερόμενος Συντελεστής δεν θα μπορεί να υπερβαίνει το 10% της υφιστάμενης δόμησης.
Η απόφαση για την ένταξη του έργου της δημιουργίας «Τράπεζας Γης» στο Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας είχε δημοσιευθεί από το Υπουργείο Οικονομικών πριν από έναν χρόνο, με προϋπολογισμό περίπου 18,5 εκατ. ευρώ, πλέον ΦΠΑ (εκτιμώμενη αξία σύμβασης 13,4 εκατ. ευρώ, με δικαίωμα προαίρεσης υπηρεσιών συντήρησης 1,1 εκατ. ευρώ και δικαίωμα προαίρεσης αύξησης φυσικού αντικειμένου έως 4 εκατ. ευρώ).
Πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα πραγματοποιείται ηλεκτρονικά.
Πώς θα λειτουργεί η Τράπεζα Γης
Πρόκειται για ένα «ταμείο» στο οποίο όποιος διαθέτει δικαιώματα δόμησης θα μπορεί να τα πουλά και όποιος χρειάζεται δικαίωμα ανάπτυξης θα αγοράζει με μια προκαθορισμένη τιμή.
Πωλητές θα είναι:
– ιδιοκτήτες διατηρητέων ή άλλων ακινήτων (εντός ιστορικών τόπων, χαρακτηρισμένων μνημείων κλπ.) για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του συντελεστή δόμησης ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση. Πωλητές θα είναι τόσο οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν παλαιούς τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) οι οποίοι είχαν εκδοθεί πριν χρόνια αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί (υπολογίζονται σε περίπου 3.000.000 τ.μ.), αλλά και όσοι δεν διαθέτουν τίτλους ΜΣΔ. Εκτιμάται ότι μόλις 1 στους 10 ιδιοκτήτες διατηρητέων – ιστορικών κτιρίων έχει τίτλο ΜΣΔ.
– ιδιοκτήτες δεσμευμένων ακινήτων λόγω απαλλοτριώσεων για δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, οι οποίοι πρέπει να αποζημιωθούν αλλά οι δήμοι δεν διαθέτουν τα απαιτούμενα κονδύλια.
-άλλα ακίνητα, στα οποία έχουν επιβληθεί όροι ή περιορισμοί δόμησης
Αγοραστές θα είναι:
-Ιδιοκτήτες αυθαιρέτων. Με την Τράπεζα Γης θα χρησιμοποιηθεί το πολεοδομικό εργαλείο της μεταφοράς συντελεστή δόμησης στη νομιμοποίηση ακινήτων. Η δυνατότητα υπήρχε έως το 2020 για τη νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων της «Κατηγορίας 5», τα οποία είχαν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση για 30 χρόνια και είχαν την υποχρέωση αγοράς συντελεστή για την ολοκλήρωση της νομιμοποίησής τους. Για τους ιδιοκτήτες διατηρητέων, ο τρόπος αποζημίωσής τους μέσω του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης παραμένει ανενεργός από το 2007.
-Επενδυτές στρατηγικών επενδύσεων. Θα μπορούν να αγοράσουν δικαίωμα επιπλέον δόμησης. Αφορά τόσο τις ιδιωτικές επενδύσεις που πολεοδομούνται με Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ) όσο και εκείνες που αναπτύσσονται με Ειδικά Σχέδια Ανάπτυξης σε Δημόσια Ακίνητα (ΕΣΧΑΔΑ).
-Διάφορες άλλες περιπτώσεις όπως ακίνητα με αποκλίσεις εμβαδού, υφιστάμενες ιδιοκτησίες στις ΖΥΣ κλπ.
Ιδιοκτήτες διατηρητέων
Με άλλα λόγια, στην Τράπεζα Γης θα καταλήγουν τα χρήματα όσων αγοράζουν τίτλους μεταφοράς για να τους χρησιμοποιήσουν για δόμηση εντός των ΖΥΣ, τα οποία θα αποδίδονται στους ιδιοκτήτες διατηρητέων και στους υπόλοιπους πωλητές.
Επίσης για κάθε μεταφορά συντελεστή δόμησης που θα πραγματοποιείται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης θα καταβάλλεται από τον αποδεχόμενο συντελεστή δόμησης ποσό ίσο με το 5% της αξίας του μεταβιβαζόμενου συντελεστή δόμησης που θα διατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Πράσινου Ταμείου για τη χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης, με αποκλειστικό δικαιούχο τον δήμο, όπου βρίσκεται το ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης.
