Airbnb: Φουντώνει ο εμφύλιος στις πολυκατοικίες – Φρένο από τα δικαστήρια

Όταν η οικονομική κρίση χτυπούσε «κόκκινο», οι απλήρωτοι λογαριασµοί κοινοχρήστων αποτελούσαν τη συνήθη αιτία του «εµφυλίου πολέµου» µεταξύ των ενοίκων ενός κτιρίου.

Τα «φέσια» περιορίστηκαν µε την εξάπλωση των βραχυπρόθεσµων µισθώσεων και του Airbnb, αλλά οι διενέξεις παράµειναν στην… ηµερήσια διάταξη των πολυκατοικιών. Οι, αγνώστου ταυτότητος, τουρίστες που… µπαινοβγαίνουν στο διπλανό διαµέρισµα, η όχληση αλλά και η ανασφάλεια που προκαλούν στους µόνιµους ενοίκους κατέστησαν µονόδροµο, σε ορισµένες περιπτώσεις, την προσφυγή στη ∆ικαιοσύνη. Πρόσφατα ήρθε στο φως η απόφαση του Μονοµελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου µε την οποία γίνονται δεκτά ασφαλιστικά µέτρα που είχε καταθέσει ένοικος, ζητώντας να πάψει η επαγγελµατική χρήση γειτονικού διαµερίσµατος ως τουριστικού καταλύµατος. Και αυτό επειδή οι εναλλασσόµενοι επισκέπτες, συνήθως πολυµελείς οικογένειες ή µεγάλες παρέες, έκαναν θόρυβο τόσο κατά την παραµονή τους στο διαµέρισµα, όσο και στους κοινόχρηστους χώρους, άφηναν τα απορρίµµατά τους στους κοινόχρηστους χώρους, ενώ σε ορισµένες περιπτώσεις πάρκαραν τα αυτοκίνητά τους στις θέσεις στάθµευσης των λοιπών συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας.

Παρότι, όπως εξηγεί η δικηγόρος Βασιλική Αχριάνη που κίνησε τη διαδικασία για λογαριασµό του πελάτη της, πρόκειται για ασφαλιστικά µέτρα, δηλαδή ο ενάγων δεν κατέθεσε αγωγή, η απόφαση του Μονοµελούς Πρωτοδικείου Ναυπλίου θα µπορούσε να αποτελέσει «οδηγό» για αντίστοιχες περιπτώσεις. Από την άλλη πλευρά, η Πανελλήνια Οµοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙ∆Α) δίνει τη δική της ερµηνεία στη δικαστική απόφαση, σηµειώνοντας ότι απαγορεύει την επαγγελµατική χρήση του διαµερίσµατος στο Ναύπλιο και όχι τη βραχυπρόθεσµη µίσθωσή του. Κάπως έτσι έχει γεννηθεί µια διελκυστίνδα µεταξύ όσων ενοικιάζουν µέσω Airbnb το ακίνητό τους -µια αγορά στην Ελλάδα αξίας 2 δισ. ευρώ- και όσων υφίστανται τις «παρενέργειες» των βραχυπρόθεσµων ενοικιάσεων.

Για τουριστική εκμετάλλευση

Της δικαστικής απόφασης του Ναυπλίου είχε προηγηθεί αγωγή που υπέβαλαν ιδιοκτήτες τριών από τα συνολικά τέσσερα ακίνητα οικιστικού συγκροτήµατος στη Χαλκιδική, κατά ιδιοκτήτριας που ενοικίαζε, µέσω Airbnb, το σπίτι της κατά µικρά χρονικά διαστήµατα, κυρίως το καλοκαίρι. Η τουριστική εκµετάλλευση της κατοικίας που είχε αποκτήσει σήµα του ΕΟΤ, η όχληση που προκαλούσαν οι επισκέπτες-τουρίστες και η υπέρµετρη χρήση της πισίνας και των κοινόχρηστων χώρων αποτέλεσαν τις αιτίες για τις οποίες το δικαστήριο απαγόρευσε στην ιδιοκτήτρια τη βραχυπρόθεσµη ενοικίαση του ακινήτου.

Και ενώ στη Χαλκιδική υπήρξε η πρώτη αγωγή που έγινε δεκτή, στο Ναύπλιο έγινε, για πρώτη φορά, δεκτή αίτηση έκδοσης ασφαλιστικών µέτρων για την απαγόρευση της βραχυχρόνιας µίσθωσης του διαµερίσµατος. «Η απόφαση επί της αίτησης ασφαλιστικών µέτρων απαγορεύει οποιαδήποτε άλλη χρήση, εκτός από την κατοικία, για το ακίνητο. Το εάν το κράτος φορολογεί το ακίνητο, που ενοικιάζει κάποιος βραχυπρόθεσµα, ως αστική µίσθωση είναι ένα διαφορετικό ζήτηµα, σε σχέση µε το εάν, επί της ουσίας, το µίσθιο αποτελεί τουριστικό κατάλυµα. Με άλλα λόγια, µπορεί το κράτος να φορολογεί ως αστικές τις µισθώσεις που γίνονται µέσω της οικονοµίας διαµοιρασµού, αλλά αυτό δεν σηµαίνει ότι τα συγκεκριµένα ακίνητα δεν συνιστούν τουριστικό κατάλυµα» εξηγεί η κυρία Αχριάνη, περιγράφοντας το σκεπτικό της συγκεκριµένης απόφασης.

Ωστόσο, ο «πονοκέφαλος» που δηµιουργείται σε όσους εκµεταλλεύονται το ακίνητό τους µέσω Airbnb σχετίζεται µε το γεγονός ότι αντίστοιχες αποφάσεις για ασφαλιστικά µέτρα θα µπορούσαν να πολλαπλασιαστούν. Στην περίπτωση της πολυκατοικίας στο Ναύπλιο, η αίτηση ασφαλιστικών µέτρων κατατέθηκε, µε τη διαδικασία του κατεπείγοντος, στις 22 Αυγούστου, µε την προσωρινή διαταγή, που υποχρέωσε τον ιδιοκτήτη να πάψει να µισθώνει βραχυπρόθεσµα το ακίνητό του, να εκδίδεται ύστερα από µόνο λίγες ηµέρες, στις 26 Αυγούστου. Τα ασφαλιστικά µέτρα εκδόθηκαν µόλις πριν από µερικές εβδοµάδες, ενώ δεν θα ακολουθήσει η άσκηση αγωγής, καθώς, όπως αναφέρει η κυρία Αχριάνη, ο εναγόµενος έπαψε να διαθέτει το ακίνητό του µέσω ιστοσελίδων διαµοιρασµού, κατ’ εφαρµογήν της προσωρινής διαταγής αρχικά και στη συνέχεια της έκδοσης ασφαλιστικών µέτρων. Από την άλλη πλευρά, όπως εξηγούν νοµικοί στην «Ηµερησία», η ισχύς των ασφαλιστικών µέτρων έχει διάρκεια 30 ηµερών, γεγονός που σηµαίνει ότι η ενοικίαση, µέσω Airbnb, ενός ακινήτου θα µπορούσε να πάψει µόνο προσωρινά. Σε κάθε περίπτωση, όµως, η «φόρµουλα» των ασφαλιστικών είναι ένα ισχυρό όπλο που διαθέτουν όσοι θα επεδίωκαν να υποχρεώσουν τον γείτονά τους να πάψει να ενοικιάζει βραχυπρόθεσµα ένα ακίνητο.

Αλλωστε, όπως εξηγεί η Βασιλική Αχριάνη, το σκεπτικό στο οποίο στηρίχθηκε το δικαστήριο είναι ο κανονισµός της πολυκατοικίας, ο οποίος είχε συνταχθεί πριν από το 2016, οπότε, δηλαδή, θεσπίστηκαν οι νοµοθετικές ρυθµίσεις για τις βραχυπρόθεσµες µισθώσεις. «Ο κανονισµός της πολυκατοικίας στο Ναύπλιο απαγορεύει τη χρήση ξενοδοχείου για τα διαµερίσµατα. Με µια διασταλτική ερµηνεία, η εκµετάλλευση µέσω Airbnb αποτελεί χρήση φιλοξενίας. Επιπρόσθετα, ο εν λόγω κανονισµός προβλέπει την απαγόρευση χρήσης των κοινόχρηστων χώρων κατά κατάχρηση σε βάρος των λοιπών ενοίκων, ενώ η απόφαση, επί των ασφαλιστικών, λαµβάνει υπόψη τις οχλήσεις που προκαλούν οι εναλλασσόµενοι επισκέπτες» διευκρινίζει η ίδια.

Παρ’ όλα αυτά, ο αντίλογος έρχεται από την ΠΟΜΙ∆Α, η οποία σηµειώνει ότι η απόφαση για τα ασφαλιστικά µέτρα απαγορεύει µόνο την επαγγελµατική χρήση και όχι τη βραχυπρόθεσµη ενοικίαση ενός διαµερίσµατος. Και αυτό επειδή η συγκεκριµένη δραστηριότητα αποτελεί, κατά την ΠΟΜΙ∆Α, «ειδική κατηγορία αστικών µισθώσεων για χρήση κατοικίας υπό τη µορφή της προσωρινής διαµονής, στις οποίες εκµισθωτής µπορεί να είναι οποιοδήποτε φυσικό ή νοµικό πρόσωπο, χωρίς περιορισµό από ασυµβίβαστα κ.λπ. και χωρίς φορολογικά ή νοµικά να αποκτά εµπορική ή επαγγελµατική ιδιότητα ή να πρέπει να λάβει ξεχωριστό ΚΑ∆ (Κωδικό Αριθµό ∆ραστηριότητας)».

Σε παράλληλο χρόνο, άλλη απόφαση (1259/2019) του Πρωτοδικείου Αθηνών αναγνωρίζει ότι η οικονοµική εκµετάλλευση διαµερίσµατος µέσω βραχυχρόνιων µισθώσεων, που συνάπτονται µέσω ψηφιακών πλατφορµών για χρονική διάρκεια µικρότερη του έτους, είναι νόµιµη. Οπως και ότι οι ισχυρισµοί των συνιδιοκτητών για επιβάρυνση των κοινόχρηστων χώρων, φασαρία και κατοχή κλειδιών από αόριστο αριθµό ατόµων (εκτός του ότι πρόκειται για κατά βάση αναπόδεικτους ισχυρισµούς), αποδοµούνται όλοι ανεξαιρέτως, κυρίως ως αναπόδεικτοι, αλλά και διότι δεν αποδείχθηκε ότι η βραχυχρόνια µίσθωση αποτέλεσε καθαυτή επιβαρυντική περίσταση για την εικόνα και την ασφάλεια της πολυκατοικίας.

Τι ισχύει στις άλλες χώρες: Περιορισμοί σε Ευρώπη-Αμερική

Σημαντική αιτία των δικαστικών διενέξεων είναι ότι στην Ελλάδα εκκρεµεί η θέσπιση, µέσω Κοινής Υπουργικής Απόφασης (προβλέπεται από τον Ν. 4446/2016), του χρονικού περιορισµού των 90 ηµέρων των βραχυπρόθεσµων ενοικιάσεων. Πάντως η κυβέρνηση σχεδιάζει τη λήψη µέτρων, κυρίως φορολογικής συµµόρφωσης, όπως η θέση εκτός πλατφόρµας ιδιοκτησιών που δεν διαθέτουν Αριθµό Μητρώου Ακινήτου. Μένει να φανεί ακόµη εάν θα ληφθούν πρωτοβουλίες για την υποχρεωτική ασφάλιση των ακινήτων και των επισκεπτών.

Σε αντίθεση µε τη χώρα µας, σε Ευρώπη και Αµερική έχουν θεσπιστεί περιορισµοί κατά των βραχυχρόνιων µισθώσεων

Στο Παρίσι προβλέπεται ανώτατο όριο ηµερών µίσθωσης, αφότου ο ιδιοκτήτης έχει λάβει από το δήµο αριθµό µητρώου. Ειδάλλως προβλέπεται πρόστιµο 12.500 ευρώ ανά ακίνητο.

Στη Βαρκελώνη ένα διαµέρισµα πρέπει να διαθέτει ειδική άδεια από τον δήµο, ενώ βάσει διατάξεων, που ψηφίστηκαν πρόσφατα, τα 3/5 των ιδιοκτητών ενός κτιρίου µπορούν να αποφασίσουν είτε τον περιορισµό είτε την απαγόρευση των βραχυπρόθεσµων ενοικιάσεων.

Στη Μαδρίτη, πρόσφατος νόµος προβλέπει ότι καταλύµατα που ενοικιάζονται µέσω Airbnb για περισσότερες από 90 ηµέρες θα πρέπει να διαθέτουν αυτόνοµη είσοδο, ενώ για την πρόσβαση σε διαµερίσµατα που βρίσκονται σε όροφο απαιτείται η ύπαρξη ξεχωριστού ασανσέρ.

Στο Βερολίνο δεν υπάρχει χρονικός περιορισµός για τη βραχυπρόθεσµη µίσθωση πρώτης κατοικίας, αλλά προβλέπεται «κόφτης» 90 ηµερών για τη δεύτερη κατοικία.

Το Αµστερνταµ έχει επιβάλει φορολογική επιβάρυνση σε ακίνητα που µισθώνονται µέσω Airbnb, ενώ στο Λονδίνο προβλέπεται ανώτατο όριο τριών µηνών ετησίως.

Στη Νέα Υόρκη, όπου υπάρχουν οι περισσότερες καταχωρίσεις Airbnb παγκοσµίως, θα πρέπει ένα ακίνητο να µισθώνεται για 30 συναπτές ηµέρες. Μάλιστα επιχειρήθηκε να θεσπιστεί νόµος, βάσει του οποίου όλες οι εταιρείες που διαχειρίζονται πλατφόρµες διαµοιρασµού θα πρέπει να ενηµερώνουν την τοπική δηµοτική Αρχή για την ταυτότητα και τη διεύθυνση των ενοικιαστών. Ωστόσο, οι διατάξεις αυτές κρίθηκαν αντισυνταγµατικές.

Στο Σαν Φρανσίσκο προβλέπεται ανώτατη διάρκεια 90 ηµερών για τις βραχυπρόθεσµες ενοικιάσεις, οι χρήστες θα πρέπει να διαµένουν µόνιµα στο ακίνητο κατά τη συγκεκριµένη χρονική περίοδο, ενώ τα καταλύµατα απαιτείται να διαθέτουν αριθµό µητρώου.